Cum se evaluează un apartament în Chișinău?

Chișinăul este cea mai mare și cea mai activă piață imobiliară din Republica Moldova. Propriu în capitală se încheie cea mai mare parte a tranzacțiilor de cumpărare-vânzare a locuințelor.

De unde începe evaluarea unui apartament în Chișinău

Pentru efectuarea evaluării, evaluatorul are nevoie de obicei de acte care confirmă dreptul de proprietate, actul de identitate al proprietarului și, în unele cazuri, planul apartamentului.

Aceste acte pot fi transmise evaluatorului în format electronic pentru verificarea valabilității. Lista actelor și costul serviciului de evaluare a apartamentului

Inspectarea apartamentului în Chișinău pentru evaluare

Pentru întocmirea raportului de evaluare este obligatorie inspectarea apartamentului de către evaluator. Stabilim împreună cu clientul ora convenabilă pentru vizită. Inspectarea durează aproximativ 10 minute.

De cele mai multe ori există posibilitatea de a veni la inspectare în ziua solicitării clientului.

La inspectare este necesar:

• prezența proprietarului apartamentului sau a reprezentantului acestuia cu procură

• prezentarea originalelor documentelor necesare pentru evaluare

• acces în toate încăperile și posibilitatea de a fotografia apartamentul

Procesul de evaluare a apartamentului în Chișinău

Procesul de evaluare reprezintă o succesiune de proceduri utilizate de evaluator pentru determinarea valorii bunului imobil.

Procesul de evaluare constă din următoarele etape principale:

1. stabilirea sarcinii de evaluare;

2. colectarea și analiza datelor;

3. aplicarea metodelor de evaluare;

4. concilierea valorilor obținute și stabilirea valorii finale;

5. întocmirea raportului de evaluare.

Analiza pieței apartamentelor din municipiul Chișinău

Municipiul Chișinău se subdivide teritorial astfel:

• Botanica — partea de sud; include orașul Sîngera și comuna Bacioi.

• Buiucani — partea centrală și nord-vestică; include orașele Durlești și Vatra, precum și satele/comunele Condrița, Ghidighici și Trușeni.

• Centru — partea centrală și vestică; include orașul Codru.

• Ciocana — partea de est; include orașul Vadul lui Vodă, precum și satele/comunele Bubuieci, Budești, Colonița, Cruzești și Toatin.

• Rîșcani — partea centrală și nordică; include orașul Cricova și comunele Ciorescu, Grătiești și Stăuceni.
  

La analiza pieței imobiliare din Chișinău se iau de obicei în considerare:

• numărul total de tranzacții imobiliare într-o anumită perioadă;

• volumul creditelor ipotecare acordate și ponderea acestora dintre toate creditele acordate persoanelor fizice;

• ratele medii ale dobânzii la creditele ipotecare în moneda națională;

• diferența dintre piața apartamentelor noi și piața secundară;

• prețul mediu pentru 1 m² în blocuri locative noi.

Important: prețurile indicate în analiză sunt indicatori medii de piață. Valoarea unui imobil concret se determină individual și depinde de mulți factori: amplasare, suprafață, stare, etaj, anul construcției și alte caracteristici.

Abordări pentru evaluarea individuală a valorii apartamentului în Chișinău

Legislația Republicii Moldova prevede aplicarea a trei abordări de evaluare pentru determinarea valorii de piață:

• Abordarea prin cost (metoda costurilor) — constă în determinarea valorii de piață a obiectului evaluat ca totalitate a cheltuielilor necesare pentru crearea acestuia în starea actuală sau pentru reproducerea calităților sale de consum.

• Abordarea comparativă (metoda analizei comparative a vânzărilor) — presupune determinarea valorii de piață a bunului imobil pe baza analizei comparative a unor obiecte imobiliare analogice vândute recent și a ajustării prețurilor de vânzare ținând cont de diferențele dintre aceste obiecte și obiectul evaluat. Pentru aplicarea acestei metode, evaluatorul trebuie să dispună de informații privind prețurile de vânzare sau prețurile de ofertă pentru astfel de obiecte.

• Abordarea venitului (metoda capitalizării venitului) — presupune determinarea valorii bunului imobil pe baza venitului operațional net pe care obiectul respectiv îl poate genera în viitor.

Pentru determinarea valorii bunului imobil se utilizează următoarele metode: metoda costurilor, metoda analizei comparative a vânzărilor și metoda veniturilor.

În cazul în care aplicarea uneia dintre metodele indicate nu este posibilă, evaluatorul trebuie să justifice în raportul de evaluare imposibilitatea utilizării metodei respective.

Exemplu de abordare prin cost

Exemplu de abordare comparativă