Как оценивается квартира в Кишинёве?

Кишинёв является крупнейшим и наиболее активным рынком недвижимости в Республике Молдова. Именно в столице совершается большая часть сделок купли-продажи жилья.

С чего начинается оценка квартиры в Кишиневе

Для проведения оценки оценщику обычно необходимы документы, подтверждающие право собственности, удостоверение личности владельца и, в отдельных случаях, планировка квартиры.

Эти документы можно отправить в электронном виде оценщику для проверки актуальности. Список документов и стоимость услуги оценки квартиры

Осмотр квартиры в Кишиневе для оценки

Для составления отчета об оценке обязательно необходим осмотр квартиры оценщиком. Без осмотра провести оценку нельзя.

При осмотре требуется:

• присутствие владельца квартиры или его представителя с доверенностью

• показать оригиналы требуемых для оценки документов

• доступ во все помещения и возможность сфотографировать квартиру

Процесс оценки квартиры в Кишиневе

Процесс оценки представляет собой последовательность процедур, которые используются оценщиком для определения стоимости недвижимого имущества.

Процесс оценки состоит из следующих основных этапов:

1. определение задания на оценку;

2. сбор и анализ данных;

3. применение методов оценки;

4. согласование полученных значений и определение итоговой стоимости;

5. составление отчёта об оценке.

Анализ рынка квартир муниципия Кишинев

Муниципий Кишинёв территориально подразделяется следующим образом:

• Ботаника — южная часть; включает город Сынджера и коммуну Бачой.

• Буюканы — центральная и северо-западная часть; включает города Дурлешты и Ватра, а также сёла/коммуны Кондрица, Гидигич и Трушены.

• Центр — центральная и западная часть; включает город Кодру.

• Чокана — восточная часть; включает город Вадул-луй-Водэ, а также сёла/коммуны Бубуечь, Будешты, Колоница, Крузешты и Тогатин.

• Рышкань — центральная и северная часть; включает город Крикова и коммуны Чореску, Гратиешты и Ставчены.
  

При анализе рынка недвижимости Кишинёва обычно рассматривают:

• общее количество сделок с недвижимостью за определённый период;

• объём выданных ипотечных кредитов и их долю среди всех кредитов физическим лицам;

• средние процентные ставки по ипотечным кредитам в национальной валюте;

• разницу между рынком новых квартир и вторичным рынком;

• среднюю цену 1 м² в новых жилых домах.

Важно: указанные в анализе цены являются средними рыночными показателями. Стоимость конкретной недвижимости определяется индивидуально и зависит от множества факторов: местоположения, площади, состояния, этажа, года постройки и других характеристик.

Подходы к индивидуальной оценке стоимости квартиры в Кишиневе

Законодательство Республики Молдова предусматривает применение трёх подходов к оценке для определения рыночной стоимости:

• Затратный подход (метод затрат) — заключается в определении рыночной стоимости объекта оценки как совокупности затрат, необходимых для его создания в текущем состоянии или воспроизведения его потребительских качеств.

• Сравнительный подход (метод сравнительного анализа продаж) — предполагает определение рыночной стоимости недвижимого имущества на основе сравнительного анализа аналогичных объектов недвижимости, которые были недавно проданы, и корректировки цен продаж с учётом различий между этими объектами и объектом оценки. Для применения данного метода оценщик должен располагать информацией о ценах продаж или ценах предложения по таким объектам.

• Доходный подход (метод капитализации дохода) — предполагает определение стоимости недвижимого имущества на основе чистого операционного дохода, который данный объект может генерировать в будущем.

Для определения стоимости недвижимого имущества используются следующие методы: метод затрат, метод сравнительного анализа продаж и метод доходов.

В случае если применение одного из указанных методов невозможно, оценщик должен обосновать в отчёте об оценке невозможность использования соответствующего метода.

Пример затратного подхода

Пример сравнительного подхода